סיכום שנת 2017 בשוק נדל"ן

שנה לא פשוטה ובטח לא יציבה בשוק הנדל"ן בישראל, מאמצים רבים נעשים מצד הממשלה לקדם ולעשות את מה שלא נעשה פה כבר הרבה שנים, אך הציבור נשאר עדיין מבולבל ולא ממש יודע מה לעשות. הזוגות הצעירים מקווים שפעולות הממשלה ישפיעו על השוק והם יוכלו בקרוב לממש את החלום ולרכוש דירה.

אז מה היה לנו השנה?

תכנית הדגל של משרד האוצר - "מחיר למשתכן" היא ללא ספק הכוכבת של 2017, לצידה מככב גם חוק מס דירה שלישית שעשה הרבה גלים ועדיין לא ממש ברור לכולם לאן הולך, אבל גרם להרבה מאוד משקיעים להוציא את כספם להשקעות בחו"ל.

שוק הנדל"ן סובל בשנה האחרונה מחוסר ביטחון הן לרוכשי הדירות והן לחברות הבנייה, אנשים יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה. יש ירידה בהתחלות בנייה וגם שוק השכירויות לא נשאר יציב.

במקביל הסכמי גג נחתמים עם רשויות מקומיות כמו סוכריות, אך לא ברור מתי יעברו כל התקציבים המובטחים.

תכניות מתאר חדשות מזורזות ומאושרות והתחדשות עירונית קיבלה תאוצה, כאשר קבלנים מבינים שזו כמעט הדרך היחידה כרגע לבניה חדשה במרכזי הערים.

הנתונים שמתפרסמים מראים על תגובה מסוימת של השוק למהלכי הממשלה, בשלב זה הביטוי הוא בסוג של קיפאון לסירוגין.

לכן לא ברור אם השינוי הגדול אכן מתקרב או שמדובר על ישיבה על הגדר לחינם, שבסופה תהיה עליה נוספת של מחירי הנדל"ן.

הכוכבת הגדולה של 2017: "תכנית מחיר למשתכן"

תכנית הדגל של משרדי האוצר והשיכון היא הנושא הכי לוהט בשנה שחלפה. אין דיון אחד בנושא נדל"ן שהיא לא מוזכרת לטובה או לרעה.

עד כה שווקו אלפי יח"ד חדשות במסגרת התכנית לזכאים ובכוונת הממשלה להמשיך בתכנית לשנתיים נוספות.

הגרלות הענק שמתנהלות מבטיחות לזוגות הצעירים זכות לרכישת דירה במחירים מוזלים.

כמובן שיש עוד מה לשפר בתכנית, דירות רבות נבנות באזורי הפריפריה מבלי שיש להן מספיק ביקוש, לא כל הדירות הכלולות בפרויקטים מתאימות לאוכלוסייה של מחיר למשתכן (זוגות ומשפחות צעירות ללא הון עצמי גבוה), חלקן גדולות מידי ויקרות מידי.

כרגע גם לא ברור מתי בדיוק יקבלו הזוכים מפתח לדירה, מצב שעלול להיות בעייתי עבור חלקם, שיאלצו לשלם שכ"ד ובמקביל מחויבים להתחיל בתשלומי המשכנתא.

יחד עם זאת, ניתן לראות הפקת לקחים מהגרלות קודמות. אנשים כבר לא שותקים על תכניות שאינן מתאימות לתכנית, הממשלה מצדה מתערבת ודורשת מהקבלנים שזכו במכרזים להתאים את הדירות לאוכלוסיית מחיר למשתכן ומבטיחה לדאוג במכרזים הבאים שתהיה הקפדה על כך שהדירות יותאמו לאוכלוסייה הצעירה, הן מבחינת גודל הדירות והן מבחינת המחיר והמפרטים.

ויש גם בשורות טובות - הזוכים הראשונים בהגרלה שנערכה לפני כשנתיים, אכלסו לאחרונה את הפרויקט הראשון של תכנית מחיר למשתכן שנבנה בעפולה, דבר המראה על כך שאם רוצים זה אפשרי לבנות גם בפרק זמן קצר של שנתיים.

לא כולם חושבים שתכנית מחיר למשתכן היא הפתרון למשבר הדיור ולהיפך, יש הטוענים כי היא תהפוך לאסון. הטענה העיקרית היא שהתכנית נותנת מענה לפלח שוק קטן בלבד באוכלוסייה, וכל המשאבים של היזמים מופנים היום לאותו פלח שוק אחד על חשבון פלחים נוספים באוכלוסייה. לטענתם מצב זה יוביל בסופו של דבר לירידה בהיצע של דירות ולמשבר גדול עוד יותר.

רק ימים יגידו אם תכנית מחיר למשתכן היא אכן הפתרון הנכון למשבר הדיור או אסון לאומי.

הקרב על המס – חוק מס דירה שלישית

פסילתו של החוק ע"י בג"ץ, לאחר שאושר בכנסת ובממשלה היתה בשורה משמחת למשקיעים, אך אף אחד לא ממהר להאמין שזה אכן קורה. שר האוצר כבר הודיע כי בכוונתו להעביר את החוק במתווה חדש.

יש המגדירים את החוק כמלחמה מוצהרת במשקיעים, דבר שהביא אותם לקחת צעד אחורה בשל אי הוודאות שנגרמה. משקיעים רבים מחפשים היום מקורות השקעה אחרים, והם מוצאים מחוץ לגבולות ישראל לא מעט כאלו, שאפילו משתלמים להם יותר.

בסופו של דבר חייבים לקחת בחשבון שאם לא יהיו משקיעים, לא יהיו דירות להשכרה. המפסיד הגדול הוא אותו נתח שוק שאינו יכול לרכוש דירה משלו וחייב לשכור. כשלא יהיה מספיק היצע של דירות להשכרה, ועל כל דירה יתמודדו מספר גדול יותר של שוכרים, מחירי השכירויות יעלו בהרבה.

שוק השכירות  

גם לציבור השוכרים היו בשורות טובות השנה. בקיץ האחרון אושר חוק שכירות הוגנת, אשר נועד לעשות סדר ביחסים בין שוכרים למשכירים ולהגדיר מהי דירה הראויה למגורים.

במסגרת החוק שאושר נקבע כי משכירים לא יוכלו להוסיף סעיפים לחוזים אשר פוטרים אותם מאחריות על תיקון פגמים בנכס שלהם, והשוכרים יוכלו לבצע את התיקונים ולהוריד את ההוצאה על כך משכר הדירה.

כמו כן, במידה ובחר המשכיר להשתמש בשירותיו של מתווך עליו לשאת במלוא העלות שדורש המתווך.

יחד עם זאת שוק השכירות זינק ב – 8% במהלך השנה האחרונה. ע"פ ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל : "ככל שיהיו יותר הגרלות של מחיר למשתכן, הדרישה לשכירות תגדל. ההמתנה לדירות של מחיר למשתכן היא ארוכה כך שרבים נאלצים בינתיים לשכור דירות. המשקיעים הם המנוע של דירות להשכרה, ללא המשקיעים חלק גדול מאוד באוכלוסייה ייפגע, הכסף הישראלי פשוט יברח החוצה לחו"ל".

קיפאון בשוק הנדל"ן

מנתונים שפרסם לאחרונה משרד האוצר, נראה כי הרבעון השלישי של השנה האחרונה, מצביע על קיפאון בשוק הנדל"ן. חודש ספטמבר היה החודש החלש ביותר בשוק הנדל"ן מאז שנת 2014, בה אנשים חיכו לראות מה קורה עם חוק מע"מ אפס.

אמנם עדיין לא נראות ירידות חדות במחירים אך גם עליות חדות לא נראות בינתיים.

המשקיעים יושבים ומחכים, הצעירים יושבים ומחכים, יש ירידה חדה בהתחלות בנייה, תושבי חוץ כבר לא נוהרים בהמוניהם לישראל, ומספר העסקאות שנסגרו בשנה החולפת הוא הנמוך ביותר מזה שנים רבות.

בשנה החולפת התחלות הבנייה הגיעו לשפל שלא נראה מאז שנת 2012, ע"פ נתוני הלמ"ס מספר התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017 (ינואר – ספטמבר) היה כ – 33,018 בלבד.

המשקיעים לא יישבו עוד הרבה זמן על הגדר, בשנה האחרונה יותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ישראל נמצאת היום במקום הראשון בהשקעות נדל"ן בחו"ל ביחס לגודל האוכלוסייה.

ע"פ נתוני הלמ"ס

הסכמי גג

שנת 2017 היתה שנה פעילה בה המשיכה הממשלה לחתום במרץ על הסכמי גג חדשים מול רשויות מקומיות שונות, בהם מתחייבות הממשלה והרשות לבנייה של אלפי דירות חדשות, שיפור תשתיות והתחדשות עירונית בערים.

המודל של הסכמי גג נותן גב לרשות המקומית עם תקציבים שנותנת המדינה, ומאפשר הקמה של שכונות חדשות עם יחידות דיור רבות בלוחות זמנים קצרים יותר.

התחדשות עירונית

חשוב לזכור שהמטרה המקורית של תכנית תמ"א היא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. באזורי הביקוש, מטרה זו הפכה מזמן לזניחה והמטרה העיקרית היא להרוויח כמה שיותר. יחד עם זאת אף אחד לא יכול לצפות מיזמים לבצע פרויקטים על חשבונם, אם הם לא מספיק רווחיים עבורם.

בשל חוסר הקרקעות הפנויות לבנייה במרכז אזורי הביקוש, נראה כי התחום של התחדשות עירונית אמור לפרוח ולשגשג, אך בפועל, שנת 2017 הסתיימה עם שיעור נמוך יחסית של פרויקטים אשר השלימו תהליך של חיזוק נגד רעידת אדמה.

גם בתחום של הריסה ובנייה מחדש עדיין אין מספיק פרויקטים שיוצאים לדרך, הרבה מאוד בירוקרטיה שתוקעת פרויקטים ברשויות המקומיות.

נראה שהרשויות מפחדות מגידול האוכלוסייה בשל היעדר תשתיות עירוניות כמו מוסדות חינוך, שירותים ציבוריים וכד'.

באזורי הפריפריה רואים מעט מאוד אם בכלל פרויקטים של התחדשות עירונית, אין כדאיות ליזמים בפרויקטים באזורים אלו ואם הממשלה לא תיקח אחריות ותהפוך את הפרויקטים לרווחים עבור היזמים, גם לא נראה שם התחדשות בעתיד.

תכניות מתאר

בשנה האחרונה קודמו ואושרו מספר גדול של תכניות מתאר חדשות, אשר כוללות תכנון של אלפי יחידות דיור בערים שונות.

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, מאפשר לרשויות עם תכנית מתאר כוללנית חדשה מאושרת, לאשר בעצמן תוכניות מפורטות ללא אישור ועדה מחוזית.

בין התכניות העיקריות שאושרו השנה נכללת התכנית של העיר חיפה, לראשונה מאז ימי המנדט הבריטי, מקבלת העיר חיפה תכנית מתאר הכוללת התחדשות עירונית ומשרטטת מחדש את כל אזור מפרץ חיפה.

גם בראשון לציון אושרה תכנית מתאר חדשה אשר כוללת תוספת בנייה של כ – 32 אלף יח"ד חדשות ומתחמי תעשייה חדשים עם מיליוני מ"ר.

בערים אחרות כמו פ"ת, כ"ס, רעננה והרצליה, עוררו התכניות החדשות התנגדויות של תושבים, אשר חוששים כי תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות ללא התייחסות לתשתיות, יפגעו בצורה משמעותית באיכות חייהם.  

שניים סינים או אלפי סינים בדרך לפה?

עדיין מחכים לעובדי הבניין הרבים שהבטיחו להביא לישראל, אך נראה שזה עומד לקרות משש בקרוב. הממשלה חתמה עם ממשלת סין על הסכם להבאת כ -20 אלף עובדי בניין.

בשנים האחרונות נוצר מחסור קשה בכוח האדם בענף הבנייה, בעיקר בעבודות הרטובות - שלד, טיח וריצוף. העובדים שיגיעו מסין, הם מקצועיים עם מוסר עבודה גבוה מאוד, אין ספק שהם יתרמו לזירוז לוחות הזמנים ולהפחתת עלויות הבנייה.

לאחרונה פורסם שחברת קרסו נדל"ן, היא הראשונה לחתום עם חברת בנייה סינית ענקית, שתגיע ממש בקרוב לבנות עבורם פרויקט מגורים בקריית אונו.

אז כן, היה פה בהחלט מעניין וסוער השנה בשוק הנדל"ן.

מה שנשאר לנו אולי לעשות זה לחכות לסינים, אולי הפתרון למשבר הדיור בכלל נמצא אצלם ביד, אז מזל שהם כבר ממש בדרך אלינו.....

שתהיה שנה אזרחית טובה ומוצלחת לכולם !